Apartman Toplantısında Oy Hakkı

Apartman Olağan-Olağanüstü Genel Kurul Toplantısında Kaç Vekalet Alabilir?

“Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.” şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Bir kat maliki en fazla kaç oy kullanabilir?

Öncelikle bilmemiz gereken oy sayısının mülk sayısı ile doğru orantılı olmadığıdır. Ancak şunu söyleyebiliriz: bir kat malikinin mülk sayısı ne olursa olsun kullanacağı oy hakkı tüm oyların en fazla 3te 1 i kadar olabilir. Örnek: 60 Daireli apartmanda bir kişi 30 daire sahibiyse en fazla 20 oyu geçerlidir. Malik olduğu dairelere ait vekalet vererek 30 oyu kullanamaz.

Apartman toplantısında kimlere vekalet verilir?

Kat maliklerinin, toplantılarda her ne kadar diğer kat maliki veya 1. derece akrabası tarafından temsil edilebileceği söylenilse de Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında böyle bir sınırlama bulunmuyor. Malik avukatını, kiracısını veya farklı bir vatandaşı vekil olarak yönlendirebilir.

Kat maliklerinin kaç oy hakkı vardır?

KMK: MD-30. “Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.” Bağımsız bölümün büyük veya küçük olmasının, dükkan veya konut olmasının bir önemi yoktur, oy hakkını sayı olarak etkilemez.

Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ne demek?

“Sayı ve arsa payı çoğunluğunun açılımı, bir binadaki tüm daire ve dükkanların toplam sayısının yarısından fazlası demektir. Yani yarısından fazlası ile toplantı başlar ve buradaki çoğunluk ile kararlar alınır.” Örneğin, 20 daireli bir apartmanda en az 11 kat malikinin toplantıda bulunması gereklidir.

Apartman toplantısında çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Seçilen yönetici salt çoğunluk imzası olmadan seçilmiş ise 6 ay içerisinde açılacak dava ile yapılan genel kurul iptal edilebilir. 

Salt çoğunluk ile toplantı yapılamadı ve yönetici seçilemedi ne yapmalıyız?

Sulh hukuk mahkemesine başvuru yapılarak yönetici atanması talep edilir. Atanan yönetici ilgilenmemesi halinde aynı başvuru üzerinden değiştirilmesi talep edilebilir veya 6 ay sonunda yeni genel kurul ile yönetici seçimi yapılır. 

Apartman kararları kaç kişi ile alınır?

Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından 1 fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Vekalet noterden verilmek zorunda mıdır?

Hayır. Kat malikleri, vekillerini tayin ederken kanun koyucu resmi şekil şartı aramamıştır. Bu nedenle Vekaletin noterde düzenlemesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir kağıda, hangi toplantı için vekil tayin edilen ya da tüm toplantılar için vekil tayin edilen kişinin; adı, soyadı, adresi vb. bilgiler yazılarak adı yazılı bir şekilde vekaletname düzenlenebilmektedir.
 

Kiracılar Genel Kurul Toplantılarında Oy Kullanabilir Mi?

Yöneticilerin hak ve sorumlulukları ise belirli kanunlar çerçevesinde belirlenmektedir. Site yönetimleri tarafından gerçekleştirilen toplantı ya da genel kurul gibi durumlarda ise hem yöneticilerin hem de site sakinlerinin bazı hak ve sorumlulukları mevcuttur. Kiracıların site yönetiminde, yönetim toplantılarında ne gibi hakları olup olmadığı da sıklıkla merak edilmektedir. Kiracılar apartman toplantısına katılabilir mi dediğimizde; kiracılar yönetim toplantılarına katılabilmekte, konuşma hakkı elde edebilmektedir. Yaşam alanını kiracı kullandığı için gerek yönetim gerekse kendi yaşam alanıyla ilgili söz söyleme hakkı mevcuttur. Fakat kiracılar genel kurul toplantılarında oy kullanamamaktadır. Kiracının oy kullanması ancak ev sahibinin kat vekaleti ile mümkün olmaktadır.

Site ya da Apartman Yönetiminde Kiracı Hakları Nelerdir?

Site toplantısında kiracı oy kullanma hakkı mevcut değildir fakat kiracıların yönetimde bazı hak ve sorumlulukları mevcuttur. Kanunlara göre kiracılar aidat ödemekle yükümlüdür. Fakat sitedeki demirbaşların giderlerinde sorumlu değildir. Çatı tamiratından, apartman içi tadilatlara ve bina düzenleme- yenileme gibi durumların maliyetini ev sahibi karşılamakla yükümlüdür.

Kiracı hakları konusuna genel olarak bakıldığında hepsi kanunlarca belirlenmiştir. Kira sözleşmesi sona ermeden kiracı evden çıkarılamaz. Kiracı eve girerken verdiği depozitoyu evden çıkarken alabilir. Zamanında ödenmeyen kira bedelleri faizli ya da ekstra ücretli bir şekilde kiracıdan talep edilemez. Tadilat masrafları ev sahibine aittir. (Fakat bazı durumlarda bu değişiklik gösterebilir. Örneğin kombi bakımı kiracıya aittir.) Evde oluşan sorunların ev sahibinden talep edilme hakkı mevcuttur. Eşyalı evlerde yıpranma payı kiracıdan talep edilemez, ev sahibine aittir. Konutla ilgili sigorta, vergi gibi ödemeler taraflar arasında aksi kararlaştırılmamışsa ev sahibi ödemekle hükümlüdür. Evle ilgili yan giderler kiracıdan talep edilemez. Kiracı haklarıyla ilgili yazdığımız blogumuzu incelemek için tıklayınız .

Öte yandan ev sahibi kiracı üzerindeki hakları üzerinde birtakım hakları söz konusudur. Kira sözleşmesinde yasal olarak belirlenen sınır oranında kiraya zam yapılabilir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin bitmesine 15 gün kala sözleşmede değişiklik olacaksa yenisi hazırlanmalıdır. Yeni zamlı kira burada belirtilmelidir. Aksi takdirde sözleşme otomatik olarak yenilenir ve sonrasında bir değişiklik yapılamaz. TEFE-TÜFE oranlarına göre belirlenen artış oranlarına uygun kira zammı yapılması gerekir. Aksi kabul edilemez. Yasal olarak uygun olan kira zammını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bittikten sonra ev sahibi evden çıkarma hakkına sahiptir. Kiracının kira ücretini ödememesi durumunda ev sahibinin ihtar çekmesi yasaldır. Borç ödenmemeye devam ederse mülk sahibinin sözleşmeyi fesh etmesi yasaldır.

Apartman veya site toplantılarında oy hakkı

Bir kişinin maliki olduğu bağımsız alan sayısı kaç olursa olsun, ilgili apartman veya site toplantılarında oy hakkı, bütün oyların 1/3’ünden fazla olamaz. Kesirler göz önüne alınmaz. Apartman ve toplu konutlar, İş merkezleri veya siteler gibi toplu konutlarda yönetim planında belirlenen tarihler baz alınarak en geç 2 yılda bir toplantı yapılması gerekmektedir, apartmanlarda ise bu süre her yıldır.

Yönetim planında özellikle bir tarih belirtilmemiş ise, apartmanlarda olağan toplantılar yılda 1 defadan az olmamak üzere her takvim yılının ilk ayında, toplu konutlarda ise 2 yılda 1 defadan az olmamak üzere yine her takvim yılının ilk ayında gerçekleştirilir. Toplu konut ile apartman arasındaki fark nedir diye merak edecek olursanız apartman; tek bloklu, 15-20-40-45 vb. bağımsız alan sayısına sahip olan binalar apartman olarak adlandırılır. Fakat birden fazla blok, sosyal tesis, birbiri ile bağlantılı alanlar mevcut ise bunlar “toplu konut” ya da bazı yerlerde “toplu yapı” olarak adlandırılır. Gayrimenkul ve emlak reklamlarında duyduğumuz “toplu konut satışları” gibi açıklamalardan da farkı rahatlıkla anlayabilirsiniz.

Kimler oy kullanabilir?

Apartman veya site toplantılarında oy hakkı denildiğinde her bağımsız alan maliki resmi olarak oy kullanabilir, ayrıca bu maliklerin vekil olarak kıldığı kişiler de ilgili toplantıda bahsi geçen maliki temsilen oy hakkına sahiplerdir. Bu tür durumlarda bizler vekil kılınacak kişinin her zaman apartmanda ikamet eden başka bir malik olmasını, kişinin varsa kiracısının olmasını tavsiye etmekteyiz. Tabii öncelikle yine yönetim planına bakmak gerekmektedir, çünkü yönetim planında vekilin hangi şartları taşıması gerektiği açıkça yazılmışsa, malik dilediği kişiyi vekil kılamayacaktır. Kiracılar toplantılara çağrılmak zorunda değillerdir, ancak davet edilmişler ise kendileri toplantıya izleyici olarak katılabilir, görüşmeleri dinleyebilir fakat söz hakkı alamaz ya da vekil değillerse oy kullanamazlar.

Birden fazla dairesi (bağımsız alan) olan bir malik, ilk toplantıda en fazla kaç oy kullanabilir?

Kat mülkiyeti kanunu madde 31 içerisinde belirtilmiş bir kural mevcuttur. Bu madde de deniliyor ki; Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.
Birçok malikin, sakinin, yöneticinin kafa karışıklığı yaşamasına sebep olan bu maddeyi açıklığa kavuşturarak sizleri bilgilendirmek isteriz. Açıkça belirtilen kural, bütün oyların 1/3’ünden fazlasına sahip olunamayacağıdır.

Burada bahsi geçen bütün oylar toplantıya katılanların bütün oyu mu, yoksa konutta bulunan tüm bağımsız alanların sayısı kadar bütün oy mu?
Bunun cevabı; konutta bulunan tüm bağımsız alanların sayısı kadar bütün oylar. Bunula ilgili olarak da şöyle bir örnek verebiliriz: 60 Dairelik bir apartman düşünelim, 7 Ocak 2021 tarihinde yapılması planlanan bir olağan genel kurul toplantısı çağrısı yapılıyor. Maliklerinde 1 tane ya da 2 ya da 3er-4er dairesi bulunuyor. Fakat A isimlik malikin tam 30 dairesi mevcut. A kişisinin kullanabileceği oy sayısı hesaplanırken, bütün bağımsız alanlara ait oyların (60 daire=60 oy) 1/3’ü hesaplanır. Özetle A kişisinin bu toplantıda kullanabileceği oy sayısı en fazla (60/3=20) 20 olarak hesaplanmaktadır. Davetliler toplantıya girerken hazirun cetveli imzalamaktadırlar, atılan imzalara bakarak yeter sayının hesaplaması yapılabilir. Yeter sayı hesaplanırken de A kişisi 30 değil 20 olarak hesaplanacak olup, yeter sayı buna göre saptanacaktır.

1’den fazla bağımsız alan sahip olan bir malik, ikinci toplantıda en fazla kaç oy kullanabilir?

Bu durumda hesaplama daha kolay yapılmaktadır çünkü; ilk toplantıda yeter sayı saptanamazsa en erken 7 gün sonra yapılmaktadır. Bu toplantıda yeter sayı sınırlaması ise katılanların salt çoğunluğudur. Yani bahsi geçen 2. Toplantı oturumuna 1’er dairesi olan 15 kişi katıldı var sayalım, sonra 30 dairesi olan A kişisi geldi diyelim, şu an salt çoğunluk 45 değil 16 oldu. Yeter sayısı aranmadığından dolayı salt çoğunluk 16 oldu fakat oy hakları etkilenmedi. Sonuç olarak katılan salt çoğunluk sayısı 16, kullanılabilecek oy hakkı için ise yukarıdaki kuralların aynısı geçerli olur.

Artık bu 16 kişi ile de karar alabilirsiniz fakat burada da dikkat edilmesi gerek konu şudur, salt çoğunluk 16 olduğu için, kararların kabul ya da ret edilmesi için %51(16/2+1) yani 9 kişinin oy çokluğunu bulması, ya da herkesin aynı fikirde olup oy birliği sağlaması gerekmektedir. 2. Oturumda bütün maliklerin %51 katılımı sağlanmamışsa yönetici, yönetim kurulu ve/veya denetçi, denetim kurulu seçimi yapılamaz. Bunlar için her şartta %51 malik katılımı zorunludur.

Detaylı bilgi için: Kat Mülkiyeti Kanunu
Bize ulaşmak için: İletişim

Kat maliklerinin oy hakkı malik olmalarından kaynaklanan ve vazgeçemeyecekleri bir haktır.

KMK: MD-30. “Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.” Bağımsız bölümün büyük veya küçük olmasının, dükkan veya konut olmasının bir önemi yoktur, oy hakkını sayı olarak etkilemez.

Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun MALİK OLDUĞU BAĞIMSIZLERİN SAYISI NE OLURSA OLSUN, SAHİP OLACAĞI OY SAYISI BÜTÜN OYLARIN ÜÇTE BİRİNDEN (1/3 ünden) FAZLA OLAMAZ, OY HESABI YAPILIRKEN KESİRLER GÖZ ÖNÜNE ALINMAZ. Bu suretle fazla bağımsız bölüme sahip olan kişilerin yönetimde tek başına etkili olmalarının önüne geçilmiş olur.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade (fazla) maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri biri veya dışarıdan seçtikleri birisi temsil eder. Toplantıya tüm paydaşlar katılabilir ama oylamada içlerinden seçtikleri birisi oy kullanabilir. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki kurul toplantısına katılıp görüşmelerde hazır bulunabilir, TOPLANTI YETER SAYISININ BELİRLENMESİNDE DİKKATE ALINIR FAKAT OYLAMAYA KATILAMAZ.(OY KULLANAMAZ)

Kat malikleri, kat malikleri kurul toplantısına bizzat katılabilecekleri gibi, kendi adlarına katılmak üzere başkalarını da vekil olarak tayin edebilirler ve oylarını yetkili vekil eliyle kullanabilirler. Bu kişinin kat maliki olma şartı yoktur, dışardan bir kişi de olabilir. BİR KİŞİ OY SAYISININ YÜZDE BEŞİNDEN FAZLASINI KULLANMAK ÜZERE VEKİL TAYİN EDİLEMEZ. Ancak KIRK VE DAHA AZ sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, EN FAZLA İKİ KİŞİYE VEKALET EDEBİLİR.”

Borçlar yasası hükümlerine göre vekalet sözleşmesi HERHANGİ BİR ŞEKİL ŞARTINA BAĞLI DEĞİLDİR. SÖZLEŞMENİN RESMİ YADA YAZILI OLMA ZORUNLULUĞU DA YOKTUR. Bir bağımsız bölüm malikini temsil ettiğini sözlü olarak beyan eden kişi toplantıya ve kararlara katılmalıdır. Meğerki kat maliki o kişinin kendisini temsil etmediğini belirtmiş olsun. İtiraz halinde vekilin kendilerini temsil edip etmedikleri bağımsız bölüm maliklerinin ifadelerine başvurmak suretiyle incelenmelidir. Toplantı ve karar yeter sayılarında problem yaşanmaması için vekaletin yazılı olması veya toplantıdan önce doğruluğunun araştırılması yerinde olacaktır. (Önemli konularda mesela bağımsız bölümlerin mülkiyet haklarını etkileyecek hususlarda vekaletin doğruluğunun araştırılması çok önemlidir.) Vekaletler tek bir toplantı için, belli süre içinde yapılacak tüm olağan ve olağanüstü toplantılar için veya sadece belli konularda geçerli olmak üzere verilebilir. Kendisine yetki verilmeyen bir konuda oy kullanan vekilin bu oyu kat malikini bağlamaz.

Ehliyetsiz olan kat maliklerini ise KANUNİ MÜMESSİL, VELİ, VASİ VEYA KAYYUM temsil edebilir.

TOPLANTIDA MALİK TAYİN ETTİĞİ VEKİL TARAFINDAN TEMSİL EDİLSE DAHİ VERİLEN KARARLARDAN BİZZAT KENDİSİ SORUMLUDUR. KAT MALİKLERİ KURULLARININ KARARLARINA KARŞI AÇILAN İPTAL DAVALARINDA HUSUMET TOPLANTIYA KATILAN VEKİLE DEĞİL KAT MALİKİNE YÖNELTİLİR.

ÖRNEK: 1 Her bağımsız bölümün ayrı maliki olduğu 100 bağımsız bölümlü bir taşınmazda BİR VEKİL ANCAK VEKALETEN 5 KİŞİ ADINA OY KULLANABİLİR.

ÖRNEK: 2 Her bağımsız bölümün ayrı maliki olduğu 40 (KIRK) ve DAHA AZ sayıda bağımsız bölüm varsa EN FAZLA İKİ (2) KİŞİYE vekalet edebilecektir. (Birden fazla maliki olan bağımsız bölümler için bu kısıtlama geçerli değildir)

Kanunda belirtilen sayıdan fazla( % 5 ve 2 den fazla) vekaleti olan bir kişi hangi bağımsız bölümler için vekalet kullanıp kullanmayacağına kendisi karar verecektir.

VEKİL OLARAK TAYİN EDİLEN KİŞİ KENDİSİ DE KAT MALİKİ İSE VEKALETEN KULLANACAĞI OYLAR İLE KENDİ OYU KARIŞTIRILMAZ. ÖR : HER BİRİ BİR KİŞİYE AİT OLAN 100 BAĞIMSIZ BÖLÜMLÜ BİR TAŞINMAZDA KAT MALİKİ OLAN BİR KİŞİ 1 OY KEDİSİ İÇİN 5 OY DA VEKALETEN TOPLAM 6 OY KULLANABİLİR.

Paydaşı çok olan bağımsız bölüm varsa tüm paydaşların toplantıya katılması mümkün olduğu gibi içlerinden birisini vekil tayin edebilirler. Paydaşların hepsinin katılımı halinde bunlar tek bir malik kabul edilecektir

1.APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİNDE VEKALETEN OY KULLANMA MÜMKÜN MÜDÜR?

Daha önceki bloglarımızda da belirtildiği üzere Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir. Ancak anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yönetici tek kişi olabileceği gibi üç kişiden oluşan kurul şeklinde de olabilir.

Kanununa göre apartmanın yönetilmesi için gerekli olan karar kat malikleri kurulunda alınırken, bu kararların uygulanması yönetici tarafından gerçekleştirilmektedir.

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Ancak kanunda bazı durumlar için özel yeter sayılar öngörülmüştür.

Bazı durumlarda kat maliklerinin toplantıya katılamayacağı durumlarda kanunda belirtilen yeter sayılara ulaşılamayabilir. Bu durumda alınan kararların geçersizliği söz konusu olabilmektedir. Kanunda bu gibi durumların engellenebilmesi için vekaleten katılım düzenlenmiştir. Yani kat malikleri kurulu toplantısına kat maliki bizzat katılabileceği gibi vekil tayin ettiği kişi de katılabilir.

2.VEKİL TAYİN EDİLMENİN ŞARTLARI VAR MIDIR?

Kat malikleri kurulunda her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Bu oy kat maliki tarafından bizzat kullanılabileceği gibi kat maliki tarafından yetkilendirilmiş bir vekil tarafından da kullanılabilir. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanununun 31.maddesinin son fıkrasında şu şekilde açıklanmıştır : ‘‘ Kat malikleri , oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.’’

Ancak vekil, sınırsız sayıda kat maliki için oy kullanamaz. Bu husus maddenin devamında şu şekilde açıklanmıştır :

‘‘Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.’’

3.VEKİL TAYİN EDİLMEK İÇİN KANUNDA ÖZEL BİR ŞEKİL ÖNGÖRÜLMÜŞ MÜDÜR?

Kat malikleri kurulunda, kat malikini temsile yetkilendirilmiş kişinin vekil tayin edilebilmesi herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Ancak söz konusu kat malikleri toplantısının, alınan kararının iptali için dava açıldığı durumlarda oy kullanan kişinin vekil olarak tayin edildiğinin ispatlanması gerekmektedir. Bunun için vekilin en azından SMS ya da internet üzerinden (whatsapp, facebook vs.) yazılı olarak tayin edilmesi ispat kolaylığı sağlamaktadır. Bu husus Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 2010/11930 Esas, 2010/16248 Karar sayılı dosyasında şu şekilde açıklanmıştır:

‘‘Bilindiği gibi Borçlar Yasası hükümlerine göre vekalet hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir. Vekalet sözleşmesinin yazılı veya resmi olması mecburiyeti de yoktur. Vekil eden ile onu temsil eden arasında, somut olayda olduğu gibi temsil yönünden herhangi bir anlaşmazlık bulunmadığı hallerde, vekilin yaptığı işlemlerin, aldığı kararların, oluşacak kararlara verdiği oyların geçerli olduğunun kabulü gerekir. Meğer ki bu yolla temsil edilen kat maliki, o kişinin kendisini temsil etmediğini ona vekalet vermediğini belirtmiş olsun. ’’

4.VEKİLİN KAT MALİKİ OLMASI ZORUNLU MUDUR?

Kanunda  vekilin kat maliki olması gerektiğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle vekil, kat maliki olmayan bir kişi de olabilir.

Stajyer Avukat Sema Nur Deveci Ustundağ

Avukat Hüseyin Acar 

Reşit Hukuk&Danışmanlık